Si has comprado un inmueble para arrendar y ahora quieres venderlo, debes conocer el derecho de adquisición preferente y cómo afecta a la operación de compraventa.
En qué consiste el derecho de adquisición preferente
El derecho de adquisición preferente consiste en la facultad que tiene una persona física o jurídica para adquirir un bien, habitualmente inmueble, teniendo prioridad sobre otras personas cuando la cosa pretende venderse. Por lo tanto, este derecho brinda la posibilidad a quien lo ostenta de comprar el bien en venta con prioridad sobre el resto.
Los supuestos más comunes donde se da este tipo de derecho en alguna de las partes intervinientes es:
- Arrendamientos.
- Venta forzosa de sociedades.
- Concursos.
- Venta de indivisos.
Según el caso, se encuentra regulado en diversas leyes y se debe tener en cuenta también la legislación en cada Comunidad Autónoma. El derecho de adquisición preferente incluye los derechos de tanteo y de retracto, por lo que puede ejercerse antes o después de la venta.
Además, este derecho puede incluirse en un acuerdo, lo que suele ocurrir en las sociedades limitadas y anónimas para dar preferencia a los socios en caso de venta de acciones o participaciones, con el fin de evitar que formen parte de la sociedad otras personas ajenas a ella. Estos acuerdos se denominan cláusulas de limitación para la transmisión de acciones.
Se puede establecer un acuerdo de adquisición preferente sobre los bienes muebles o inmuebles, siempre teniendo en cuenta que si existe un contrato de arrendamiento los arrendatarios tienen preferencia sobre cualquier firmante del acuerdo. Además, el acuerdo de adquisición preferente no obliga al propietario a vender, ni a la otra parte a comprar.
Requisitos de la adquisición preferente en arrendamientos urbanos
Tanto en los arrendamientos urbanos como en los rústicos existe derecho de adquisición preferente. En cada uno de ellos existe una regulación y unos requisitos para ejercer este derecho, aunque también se encuentra recogido el derecho de adquisición preferente en el Código Civil.
En el caso de los arrendamientos urbanos, el derecho de adquisición preferente está regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las condiciones y requisitos del derecho de adquisición preferente en arrendamientos urbanos son:
- Derecho de tanteo. Es la facultad que tiene el arrendatario para adquirir la vivienda de forma preferente frente a otros pagando la misma cantidad. El inquilino puede ejercer este derecho sobre la vivienda hasta 30 días naturales después de ser notificado fehacientemente de la decisión del propietario del inmueble de venderlo, así como del precio y otras condiciones de venta. Los efectos de la notificación caducan a los 180 días.
- Derecho de retracto. Se ejerce después de la venta y faculta al inquilino a comprar la vivienda con las mismas condiciones y precio que se ha vendido a un tercero. En caso de que el arrendatario no haya sido notificado o se hubiera omitido algún requisito, el precio de venta sea inferior o en condiciones menos beneficiosas que las iniciales, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto según lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil. El plazo para ejercer este derecho es de 30 días a partir de la notificación con entrega de la copia de la escritura o documento análogo donde se formalizó la venta.
- Preferencia. Los derechos de tanteo y retracto tienen preferencia respecto a otros derechos similares, excepto el de otros propietarios o quien se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
- Integridad. Los derechos que otorgan preferencia deben ajustarse a las condiciones de la venta, incluyendo los objetos, muebles y accesorios y no solo el inmueble.
- Inscripción. Para realizar la venta e inscribirla, en el caso de una vivienda arrendada, el propietario debe justificar que el arrendatario ha podido ejercer sus derechos.
- Renuncia. Cuando se firma un contrato de arrendamiento, puede incluirse entre sus cláusulas la renuncia al derecho de adquisición preferente. Si esto ocurre y el propietario quiere vender la vivienda, debe comunicarlo de forma fehaciente al arrendatario con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización de la venta.
- Objeto del inmueble. También opera el derecho de adquisición preferente en el caso de arrendamientos para usos diferentes al de vivienda.
El derecho de adquisición preferente es la facultad con la que cuenta una persona física o jurídica para comprar un inmueble de forma prioritaria ante terceros. En el caso de los arrendamientos urbanos se incluyen los derechos de tanteo y de retracto, que tienen preferencia respecto a otros derechos similares. Se da en todos los arrendamientos, independientemente del objeto y debe cumplirse la integridad. Además, es posible renunciar a este derecho.
Si tienes dudas sobre el derecho de adquisición preferente y cómo afecta a la venta de la vivienda que tienes arrendada, contacta con nosotros y te asesoramos en tu caso concreto.
